Ceny mieszkań w 2025 r. wzrosły o 3 proc., ale nasze pensje rosły szybciej

Oprac. Bartosz Turek, ekspert rynku nieruchomości

Na koniec 2025 r. mieszkania w większości dużych miast kosztowały więcej niż rok wcześniej, średnio o ponad 3 proc. – wynika z danych Narodowego Banku Polskiego (NBP). Jednocześnie pensje rosły znacznie szybciej, a dostępność kredytów poprawiła się skokowo. Dzięki temu w praktyce możemy dziś kupić mieszkanie o 20–30 proc. większe niż przed rokiem.

W najnowszych danych NBP pojawia się pewna sprzeczność. Z jednej strony średnia cena transakcyjna w największych miastach spadła o 0,4 proc. rok do roku. Z drugiej strony, gdy bank uwzględnił jakość sprzedawanych mieszkań, okazało się, że ceny mieszkań z „drugiej ręki” wzrosły o 3,2 proc. – wynika z hedonicznego indeksu dla 7 największych miast za czwarty kwartał 2025 r.

Jak tłumaczy Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości, różnica wynika z tego, że w zwykłej średniej ceny mogą być zaniżone, jeśli więcej mieszkań tanich trafia na rynek, a podwyższone, jeśli więcej sprzedaje się lokali premium. Indeks hedoniczny „czyści” te zmiany, pokazując faktyczny wzrost cen mieszkań o podobnej jakości, zamiast liczyć prostą średnią.

Stabilizacja cen, ale z przyspieszeniem

Patrząc na indeks hedoniczny, rok 2025 kończymy z wyższymi cenami niż w 2024 r., a dynamika wzrostu przyspieszyła w czwartym kwartale. Jednak zarówno nominalny, jak i realny wzrost cen mieszkań w największych miastach pozostaje skromny – odpowiednio 3,2 proc. i 0,7 proc. rok do roku. Na razie trudno mówić o zmianie trendu – ceny pozostają w sferze stabilizacji.

To dobra wiadomość dla kupujących, bo mieszkania drożeją powoli, a równocześnie rosną wynagrodzenia i spada oprocentowanie kredytów, co znacząco zwiększa dostępność kredytową.

Wyższe pensje oznaczają większe możliwości

Z danych GUS wynika, że przeciętne płace w przedsiębiorstwach w 2025 r. były o około 8 proc. wyższe niż rok wcześniej – ponad dwukrotnie więcej niż wzrost cen mieszkań. W praktyce oznacza to, że przeciętny nabywca może pozwolić sobie na większe mieszkanie niż przed rokiem – często nawet dodatkowy pokój.